丽江楼市降不降？住宅回暖可期 旅游地产前途未卜

■一业内人士认为，今年很多房地产商为了回笼资金流，已经在保本卖房，“为什么说现在买房是合适的时候？就是因为，人家总不能赔钱卖吧？”
■媒体人“天雨流步”一直关注房地产，她认为，去年下半年直到现在丽江的房子都不好卖，这使得丽江的房地产彻底进入“薄利”时期，可降价的空间已经极其小了。
■丽江的住宅性地产尽管近两年行情不是很好，但比起旅游地产，已经算是相当不错。
■据介绍，丽江的旅游地产多达30多家，而有的旅游地产开盘三年至今都只卖了一两套。
■一从事旅游地产的业内人士说，“住宅性地产即使市场再不好，也是每天都有人在一级和二级市场交易的，这是‘刚需’二字本身决定的；但是在丽江，旅游地产的换手率基本为零。”
长期以来一直“天天向上”的丽江房价，从去年开始便止住了向上的步伐。当业界寄望于今年丽江楼市能有所回暖的时候，现实总与理想有很大的差距：刚刚落幕的2014丽江房车节，房地产展台少人问津，曾经一个楼盘展出近千人蜂拥咨询的场面已不复存在；常常引领丽江房价“新潮流”的大研房地产，其计划于下月开盘的大研上瑞·柏华三期，每平米起价3288元。
犹记得， 2011年5月大研上瑞·柏华二期开盘时，以开盘价3500元的价格，刷新了当时丽江房价纪录，让丽江的住宅地产一下蹿升至3500元以上。而三年后的今天，大研新推楼盘不升反降，此举一推出，让丽江很多房地产商开始踟蹰：大研都降了，我们降，还是不降？很多业内人士甚至大呼“丽江房价一夜回到三年前”。
这些年，丽江房地产市场一片叫好声，很多人也坚信拥有“好山好水好空气”的丽江，房地产市场形势会一片大好。然而，仅仅三年时间，以大研为标志的丽江很多住宅性楼盘价格不升反降。另一方面，之前很多高调进入、售价都超万元的旅游地产，这两年销售情况也不尽如人意……种种迹象，让很多人开始重新审视丽江的房地产市场。
而更让丽江房地产商忧惧的是“很多拥有二三套房的公职人员也加入到了卖房大军中，而要买房的人观望的也越来越多，买涨不买跌嘛。”
丽江楼市怎么了？丽江房价将走向何方？丽江房地产商又将何去何从？丽江读本记者近期采访了丽江多名房地产业界资深人士，揭秘当下丽江楼市所遭遇的和即将遭遇的。
( b- @( I$ ^  o" k5 X$ v传统“旺季” 楼市遇寒流
五月流火。对于楼市来说，“五一”前后是传统销售旺季开始的时候。然而今年楼市一反常态，“旺”季不旺，反而遭遇寒流，不管是北上广深，还是郑州、重庆等二线城市的楼市，都呈现一片“跌跌不休”的态势。丽江作为四线城市，尽管是旅游胜地，但其楼市也不能例外。
0 }+ `+ ]1 W4 o3 S% g“五一”期间在市政广场举行的“2014中国·丽江房车节”上，看车的人云集，看房的人却几乎比楼盘工作人员还要少。某楼盘的销售经理告诉丽江读本记者：“去年有18家房地产企业参展，今年只有9家，再这样下去房车展就该去掉‘房’字了。”
4 U1 R6 [9 a! h% ]在丽江从事地产业11年、在多家房地产企业工作过的刘瑞介绍，丽江的房地产不像大城市那样存在外地的“炒房团”，所以房价相对理性。相比北京的房价10年涨了10多倍这样的疯狂，丽江房价这10年的涨幅基本上是跟居民收入涨幅差不多。2011-2012年涨得有点猛，进入2013年后，虽然房价依然在涨，但成交量和转手率已经不如以前，“至于今年的情况大家也都看到了，别说涨了，能和去年的价位持平就算幸福了。”
位于庆云路与丽大路交叉口的“幸福里”楼盘分为多层住宅和精装公寓，其多层住宅今年年初的均价为5500元/㎡。然而在房车节上，“幸福里”推出了3900元/㎡的住宅。无独有偶，将于6月开盘的大研上瑞·柏华三期，竟宣布推出了3288元/㎡的房子。而在近三年前，大研上瑞·柏华二期开盘时，价格为3500元以上。短短三年间，炎凉如此不同，令人大跌眼镜。
媒体人王秉源于4月下旬抛弃了在北京的工作来到丽江准备定居，第一周初步了解房价之后，他认为“丽江的房价简直便宜得让人流口水！”随即他就挂售北京的房子，准备在丽江买房。然而于5月3日去“中国·丽江房车节”看过之后，他的想法变了。
“北京的房子虽然没降价，但最近也不好卖，我本来在着急恨不得马上卖掉，然后立即在丽江买房。但现在看来丽江的房价貌似和很多地方一样，也在降价中？那我就再看看。” 王秉源说，对自己而言丽江的房价最初就像丽江的风景一样惊艳，“来丽江之前如果有人告诉我丽江有3000多的房子，我会觉得那是白日做梦，但现在看来，这梦没准还能做得再美一些？”
是什么在影响丽江楼市
刘瑞认为，丽江楼市这一年多来的冷遇，有外因和内因两方面。
# M( ?) f) V  W  N3 v“外因是史上最严苛的国家宏观政策频频出台，二套首付提高，外地人在丽江购房如社保未交满一年需一次性付款等等条件限制了很多有购房需求的人。”刘瑞告诉记者。
% i( |. ]4 B, e- S  v$ j0 D丽江并不是没有购房需求者，随着城镇化进程的加快，很多农民涌入城里，他们来到丽江，都有购房要求，但在对市场把握不准的情况下，不敢也不愿轻易出手。
与此同时，丽江年内数千套公租房将上市的新闻也让很多有意购买的人“有再等等的想法，也许我也可以租到一套公租房。”
虽然丽江的房价相比外省和外市都不算高，但本地居民收入本就较低，工资在2000左右的大有人在，即真正有住房需求的人买不起房。
另一方面，在刘瑞看来，丽江尽管没有外地大的炒房团进入，但是丽江房地产市场还是存在一定的泡沫，而制造这一泡沫的，一般都是丽江的公职人员。前几年，很多丽江公务员和国有企业职工，依靠单位集资建房，买入了低于市价的房子，尽管很多人都有住房，有些还不止一两套，但是想着价格便宜，都纷纷购入，想着过两年赚一笔可观的转手费。这一举动，助长了丽江房地产泡沫的形成。现在这些人手里闲置的房子，都准备出售了，这在一定程度上增加了丽江楼市的供应量，“这部分房产其实都不属于自住房产，而是投资性房产。”刘瑞保守估计，这样的投资性房产在5000套以上，“这些人大都是在房价2000-3000元的时候买下来的，即使卖到3500-3800元，也不亏。这导致房地产商的新开楼盘很多都是待字闺中，卖不掉。” 丽江房地商前几年搞的团购政策在很大程度上“透支了丽江的房地产市场”，通过团购房的形式让很多人“被迫拥有两套三套房”，而随着官员财产公示呼声越来越高，手中有房的人为了不必要的麻烦，纷纷拿出来卖，“由于这些二手房有区位优势及价格优势，抢了不少一手房的生意。”
从永胜来到丽江市区开出租车已5年的陈凯（化名），去年终于在玉龙新县城买了房。虽然玉龙新县城几乎还是一个“空城”，但陈凯很满足，“在丽江市区（古城区）买房就不敢想了，略微好一点的地段，房价都还是在5000以上，买不起。”
7 S% r- J. s0 Y5 a7 R; E, `刚需仍在，看租房市场就知道
% k) v+ H0 f2 r李晓丹是刚来丽江工作两个月的华中科技大学应届毕业生，她在香格里大道南段的各小区之间租房，“快要跑断了腿。”她说，打了不下80个电话，房东多半都是说刚刚租出去。
“我跑了三天，发现连城中村里的标间都不好租了。95%的自建房要么没房间出租，要么就只剩下没厕所的‘普间’。”李晓丹感叹：在丽江租个房怎么那么难呢？
" }. M8 A+ e3 c$ M( s对于“这两年丽江房子不好卖”这一点，李晓丹十分狐疑，“没道理租房难得要命，房子却卖不动呀！”她认为，来丽江的外地人有购房需求的人其实很多。“我在武汉已经找到了月薪6000的工作，但还是来了丽江做这份月薪3800元的工作，如果将来在这里发展得好，肯定是要买房的，和我一样的人应该不在少数吧？我有两个同学下个月也要来丽江工作定居。”
和女士在香格里大道某银行上班，她于2013年初以5300元的价格在金凯广场E座购买了两套单身公寓做为投资性房产。虽然今年房子暂时不好卖，但和女士表示，自己并不着急。原因是租房市场行情看涨。“既然是为了投资，自然不能让房子闲置，现在房子虽然不好卖，但房子的租金没有跌。去年是800元一间公寓，租客走了之后，我贴出1200的招租广告，一周就租出去了。”
和女士揣测了一下房子难卖但好租的原因，“现在丽江有购房能力的人基本都手里有不止一套房产了，真正要买房子的都是年轻人，但年轻人没能力买房，就只好租房了。”从这一点看，其认为，丽江房地产市场的刚需依然存在。
4 o, w8 U. g- l6 f丽江住宅性房产 并不存在暴利空间
对于类似王秉源这种持币待购的心理，刘瑞认为完全正常，“我不敢说丽江的房价已经到了拐点，但现在买房应该可以说是非常合适的时候。”
! Z  H5 ?3 A' j; z" `) R0 C0 K刘瑞说，原因在于成本，“丽江的住宅地产本身利润就不算高，比起一些城市动辄100%甚至200%以上的利润，丽江的房地产利润能到40~50%就谢天谢地了。就今年这种情况，很多房地产商为了回笼资金流，已经在保本卖房了，为什么说现在买房是合适的时候？就是因为，人家总不能赔钱卖吧？”
媒体人“天雨流步”一直关注丽江房地产，她认为，“在全国的地产商狂赚地价差价的时候，丽江房地产因为起步晚，基准点极低，且本地居民的购买能力有限，如果暴利销售，住宅房产这一块根本卖不动，因此，很多本土房地产商赚一点就在销售，利润率比一线二线城市的低得多。而去年下半年直到现在丽江的房子都不好卖，这使得丽江的房地产彻底进入‘薄利’时期。可降价的空间已经极其小了。”
# C# @# [9 m5 j3 ]. U刘瑞说，丽江房地产商的困境，远比外界想象的严重，“首先是地价在涨，但房价涨不动。三四年前50万一亩的地很好拿，但现在别说城区内的地很多都涨到了200-300万一亩，即使郊区也出现了百万以上的地块，这使得丽江地产商吃地价差赚钱几乎不可能了。然后，丽江本身的房价基数就低，北京10年房价从4000涨十倍那能到40000，但丽江即使从1000同样涨十倍那才一万，何况现在涨了5倍不到。”
“人们都认为房地产赚钱是多么暴利，在北上广那确实是暴利，但我们这些在丽江做地产的人真的只是赚个辛苦钱。”刘瑞说。
9 D1 r$ j. z' N房产商最困难的时候到了，拼实力和毅力吧
- i( a* d! E) K一方面，开发新楼盘的成本越来越高，比如低价、建筑材料、人工费每年都在涨；另一方面，银行从2012年底对房地产商紧闭了大门，使得地产商只能去找寻资金成本很高的钱，“民间借贷2分利也许还能借到，但我们却往往要借2分5乃至3分的钱”，刘瑞说，当下是丽江房地产商最困难的时候，“有些房地产商已经挺不住了。”
对此，旅居丽江的北京金融专家尹沛峰说，“宏观政策对房地产的管控在2008年以来越来越严格，等于是给房地产行业套上一道道绞索，五年前是做实业想贷款最难，但现在是房地产企业想贷款最难，现在别说是走银行这些传统金融渠道，即使融资租赁、信托等融资渠道都难上加难，全国范围内层出不穷的地产信托还款逾期事件，使下家越来越难找。所以说，五年前做房地产你可以玩资本，但现在必须拼实力。”
- Z, M. o9 W1 K3 o在这种情形之下，目前丽江各家住宅地产商的首要任务是“走量”，而非“赚钱”。“房地产企业哪有不借贷的？流动资金的匮乏使很多人要坚持不下去了，还贷危机严重。再这样下去有些人都快跳楼了。”刘瑞坦承，“房地产的套路已经彻底变了，很多人是拿到地就直接抵押，通过建筑商垫资和预售等手段提前收拢资金赚取暴利；按说是不封顶不让预售，但很多人地基不动就私下预售。”
刘瑞认为，在现在这种市场环境下，为人熟知的房地产“套路”发生了极大的转变，“以前是有房子就好卖，但从去年开始直至如今的这种市场环境下，没有实力的房地产商注定将被淘汰。宏观政策如拿地的困难卡掉一批人，资金困境耗死一批人，只有实力雄厚的人能生存下来。现在是拼实力和毅力的时候。当然，这其实也是市场规律，不见得完全是坏事。”
( |! g$ W8 R, w& I; P0 g  G% r旅游地产，日子更不好过
$ H1 D4 t  R/ @* c丽江的住宅性地产尽管近两年行情不是很好，但比起旅游地产，已经算是相当不错。
“有的旅游地产开盘三年至今都只卖了一两套，挺惨的。”刘瑞表示。
据介绍，丽江的旅游地产多达30多家。和住宅地产一样，旅游地产卖的也是房，不同的是，“旅游地产卖的，不应该只是房子。”
' u: z& b, X. Q$ X$ \" l% E' s3 Q% q从市场方面，丽江的住宅性地产和旅游地产比较起来，最大的区别在于，旅游地产的换手率，也即二级市场交易率极低。在丽江先操盘过住宅性地产、后又业内转行做旅游地产的常霖（化名）说，“住宅性地产即使市场再不好，也是每天都有人在一级和二级市场交易的，这是‘刚需’二字本身决定的；但是在丽江，旅游地产的换手率基本为零。”
, h' i6 W0 h1 b5 N% t! w客户群体也完全不同，“不管是丽江人还是外地人都有住宅地产的需求，本地人稍多于外地人，也许今后外地人的这方面需求还有可能强于本地人；但旅游地产针对的客户中，99%都是外地人，说直接点，就是外地土豪。”
常霖说，在丽江这样一个外地人较多的特殊环境中，住宅地产的销售目标可以说是所有人；而旅游地产因其价格等，销售目标主要是外地“土豪”，“这也使几乎所有旅游地产都在喊高价，在丽江很多住宅地产商已经较为成熟的时候，旅游地产商却有很多仍然在脑子发热。”
; L  c% c% J, N* P/ K! B6 L在刚闭幕的房车节上，旅游地产“金茂雪山语”和“CO-ART”雪山艺术小镇占据最佳展位，但问者寥寥，成交量也未透露。据“CO-ART”雪山艺术小镇工作人员介绍，房产售价将为16500-21000元。很多人估计，参观房车节的多为本地人，因此，旅游地产这块，应该只是摆摆样子，而无实际成交量。
丽江旅游地产同质化严重
常霖认为，丽江旅游地产存在的第一个问题是，同质化竞争非常严重。
“什么是旅游地产？如果没有‘旅游’的加持，没有完备的基础设施、良好的人气、实实在在的位置或线路优势，充满吸引力的诉求等因素，只卖房子的话，放着近在咫尺的新市区就有4000的房子，别人又凭什么来买你40000的房子呢？”
网友“旅游地产苏大苏”认为，目前丽江的旅游地产问题之一在于，房子背离了本身属性，“每个房地产商都会考虑房子要卖给谁，但并非所有人都想清楚了房子要让谁住。住宅性地产的前者后者是比较一致的，但旅游地产的两者之间截然分明。买旅游地产的绝大多数都是大城市的富人，他们也许一年只来丽江一两周，如此一来，房屋空置的时间成了绝大多数。在丽江不乏一套上千万的旅游地产，如果要出租的话，谁又租得起呢？”
1 e; e% t$ m' X! H众多业内人士认为，同质化是丽江旅游地产的软肋所在，如果仅限于对自然资源的开发利用，而只“卖房”，忽视旅游功能的体现，如旅游路线的开发，景点的基础设施等资源配套，在楼市低迷的当下，这样的旅游地产“当然不好卖”。“旅游地产苏大苏”说，不以旅游为目的的旅游地产都是耍流氓。
! M) g. ]! a: |( u4 X: l“为什么同在丽江、甚至地块也相隔不远，有的旅游地产房价都快降价到接近住宅地产了、有些旅游地产的房价却能接近北上广深？就看楼盘的‘旅游地产’这四个字是否名副其实。”“旅游地产苏大苏”如是说。
9 [2 g5 o- H5 r/ n“客栈业态”或是丽江旅游地产出路
; k3 ?: O* ]$ o“去三亚买楼房，来丽江住客栈。”旅游地产并非丽江独有，三亚、深圳、珠海等地的旅游地产，早在2008年丽江第一家旅游地产出现之前的十年就已存在。而在丽江，诸多外来资本进入后步三亚后尘搞旅游地产，却赶上了2013-2014的房地产业寒冬。
% {- F% h8 `% k, ?* Y$ W/ R. Q9 g% w# E“地产的问题在于，房子的功能已经远远超越居住的范畴——房子始终是要给人住的。三亚的房租比丽江要贵7倍，为什么？因为三亚的房子大部分做了酒店公寓，住的都是游客；而丽江的游客却大部分都住进了古城客栈里，这就是丽江旅游地产和三亚的区别，也是丽江的旅游地产亟须解决的问题。”
$ r# S% d2 R" |+ V3 g/ B, z+ X丽江从来不缺乏人气。游客从2008年625.49万到2013年逾2000万。
“人们去以三亚为代表的旅游地产高度发达的旅游城市，头脑中本就有买房的意识，我说的这个‘房’，是楼房。然而，人们来丽江，只知有客栈，而不知旅游地产。这是意识问题，三亚对全国人民的旅游地产意识培养，在各种先天优势和政策利好之下，尚且用了将近20年。”
“旅游地产苏大苏”十分看好“客栈业态”的旅游地产，他说，在大小环境都一片颓势的情况下，细节决定成败，能将物业做成“客栈”的旅游地产，有较大的致胜空间。
住宅地产回暖可期 旅游地产前途未卜
8 W$ X! x) {* a刘瑞介绍，目前在丽江置业的人中，外地人虽然比例不大，但却逐年上升，已成为不可忽视的购买力群体。
“丽江的住宅性地产本就比较理性，存在很多3500~5000元的房源，即使在市区中心地段和大研古城乃至束河周边，也不乏5500~6500元左右的房源，甚至存在一些5300元左右的联排别墅。丽江的房子，从户型到价格，对于外地来丽人士都是相当具备吸引力的。”
2 a. {! g6 F9 |" P) y7 c# W! s与刘瑞的部分观点不谋而合，尹沛峰认为，房地产的价格曲线向下走，也许代表着房地产市场由政策主导型走向市场化发展的一步，“不管是丽江还是其他城市，都在经历阵痛。没有价格永远上涨的商品，没有永远火爆的市场。而丽江住宅性房产的房价本身比较理性，所以阵痛带来的创伤，对丽江房地产行业来说应该不会太过难熬。我个人建议丽江的房地产商以平常心看待近来的房地产市场，风雨过后才能见晴空，混乱之后就是真正的秩序到来。”
4 k0 O+ g1 e3 |想对丽江住宅地产“再看看”的王秉源也表示，在丽江买房是肯定的，“像我一样梦想来丽江定居、乃至已经来丽江定居的人，一定不少，丽江的房子如今真的算挺便宜的，我真心不信还能跌多少价，几乎每天都要用强大的毅力压抑购买的冲动，忍不了太久了。”
$ _- Y$ R' r' b# A; c' T  P与之相反的是，对丽江的旅游地产，看好者寥寥。“和住宅地产不一样的是，旅游地产的萧条不是从今天开始的，而是好几年了，从2008年开始，旅游地产在丽江其实就没有真正地火爆过。当然，没人能肯定丽江的旅游地产将来会不会像三亚一样火，但在我看来，那一天还要很久。”“天雨流步”说。