房企巨头抱团拿地屡见不鲜 销售竞争日显激烈

　　新年伊始，拿地，成为品牌房企的首要任务之一。继西南三环丰台玉泉营附近的两宗宅地被招商、华润、九龙仓、平安等4企业组成的联合体收入囊中之后，华润、首开、平安联合体以86.25亿元的高价拿下丰台区花乡白盆窑地块。业内人士表示，当前实力雄厚的大型房企拿地布局普遍选择回归一线城市，未来拿地竞争将更加激烈。而抱团而战成为房企巨头拿地的共同选择。
$ r8 R( p3 U, F　　京华时报记者邢飞
% C. j% D$ O1 F- F7 N  a. B) q& \, ^. [　　房企加速拿地补仓
　　1月5日，2015年北京土地市场迎来新年第一拍。位于西南三环丰台玉泉营附近的两宗宅地成为今年北京市出让的第一批土地。经过32轮举牌，招商、华润、九龙仓、平安不动产等4企业组成的联合体以42亿元、配建45300平米限价房的代价摘得该宗地，溢价率为49.4%。0501-626、627地块最终也被招商联合体以44.9亿元的价格和配建41600平米限价房的代价夺得。
: ^4 K6 d6 b8 x2 u$ [4 N, X9 A　　1月7日下午，在丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块（丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造一期二期）二类居住及基础教育用地（配建“限价商品住房”）拍卖。华润首开平安联合体以86.25亿元的高价将北京市丰台区花乡白盆窑地块收入囊中，在经过63轮激烈竞争之后该地块的纯商品房楼面价最终被拍至3.8万元/平方米。
6 l8 R( l3 g' V8 e　　据悉，拿地企业近些年来在北京市场取得不错的销售业绩，招商地产、九龙仓、华侨城联合打造的臻园(楼盘资料) 项目2014年总认购额达50亿元，成为北京销冠，此外，华润旗下的华润橡树湾(楼盘资料 业主论坛) 等多个项目去年热销。“这些拿地企业项目热销坚定企业拿地决心，此外，随着原有项目消化，从企业自身有序经营出发，也需要新的土地储备，防止断顿。”一位业内人士表示。
# p3 `$ v" r5 z+ g　　中原地产市场研究部统计数据显示：1月上旬，一线城市成交土地合计14宗，这14宗土地的楼面价及溢价率均创2014年来的新高，其中平均楼面价达11743元每平米，溢价率达到了30.46%。
* J3 }2 a" f$ u  {% V* z( l$ a% X　　重仓一线城市
　　1月5日发布了《2014年典型城市土地成交报告年终版》。2014年在市场下行的影响下，10个典型城市土地成交建筑面积25310万平方米，降幅近三成；土地出让金收入为8841亿元，与2013年相比下降15.4%；2014年，土地成交均价3493元/平方米，与2013年相比上升13.2%，虽然土地市场降温，但土地成交均价依然居高不下。
# \# |; J$ F( c( L4 M! B' U7 F# [　　从近五年10个典型城市土地成交均价走势看，2011、2012年由于土地市场整体冷清，土地价格也基本处于五年来的低点。2013年随着土地市场的持续活跃，企业拿地现象集中，各地一些优质地块的推出不断加剧市场竞争，促使土地价格进一步上升，价格同比增幅大大提升。2014年，土地成交均价3493元/平方米，与2013年相比上升13.2%，虽然土地市场降温，但土地成交均价依然居高不下。
$ K6 {% c, D: N& S: U  }* {9 U- r( i　　研究员亢亚娟指出，2014年，房市降温，导致地市也降温。从成交量来看，一方面房企购地热情比2013年降温，另一方面地方政府供应积极性也有所降低，导致成交量低迷。从成交价格来看，土地价格以上升为主，主要是由一线城市带动，一线城市土地资源稀缺，且房价坚挺，对企业具有很强的吸引力，激烈的竞争下必然导致高价地的出现。亢亚娟分析指出，大城市房冷地热现象突出，房企逃离三、四线城市，向一、二线集聚的态势仍在持续。
　　中原地产研究部统计数据显示，2014年全年，万科、保利、招商等20大标杆房企合计拿地仅3043.99亿元，相比2013年全年的5578.87亿元，下调幅度达45.4%。不过，上述20大房企去年在一线城市拿地金额占比达38.9%，超过2013年的30.8%，创造了历史最高纪录。
( N' f+ R0 M3 t. c  \　　面临着激烈的销售竞争
( c5 I6 e5 r. d3 [# A　　然而，房企扎堆一线城市。同时，也为后续库存带来压力。
　　报告显示，截至2014年12月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3900万平米、20075平米和4149万平方米，环比增长分别为1.0%、-0.4%和1.2%，同比增长分别为33.8%、12.4%和15.8%。
5 \5 E) I4 @  ?　　一线城市库存在保持连续8个月环比正增长的基础上，10月份首次出现环比下跌，但11-12月份库存重新微增，总体仍属高位震荡格局。从同比增幅看，一线城市库存规模依然偏大，这要求一线城市在2015年依然要积极去库存。
" }$ G- ?3 K' ~: C- C3 ?1 z) q( X) b　　根据亚豪机构统计数据显示，今年北京预计入市的42个纯新盘项目当中，单价超过5万元/平米的高端住宅项目占据了17席，在这其中，预估单价超过10万元的项目高达13个，其中包括案名已定的万柳书院、佳兆业广场、中央公园广场(楼盘资料) 等，还包括尚未公布项目名的保利东坝、恒大东坝、龙湖西局以及泰禾西局等项目。
4 O/ M+ b9 ~" Q# {　　根据亚豪机构统计数据显示，截至目前北京四环内住宅存量高达8249套，而2015年还将有8-10个高价住宅入市，预计新增供应量将在1000套以上，也就意味着2015年高价住宅市场的可售套数将在9000-10000套左右。而2014年北京成交价格在5万-8万元的商品住宅仅销售了2013套，8万元以上的商品住宅则销售了230套，由此可见，就算不计算新增加的供应，四环内的住宅存量也够销售4年之久，而高端市场新增1000套以上供应与年销量230套之间的供需比更是高达4：1，整体高端市场都面临着激烈的销售竞争。
, s% [5 N. g* \1 o  o% m　　中原地产首席分析师张大伟认为，从12月的融创农展馆拿预售证，到中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市。2015年将有大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市，这将导致顶级豪宅市场竞争进一步加剧。
　　抱团而战分散风险
* L. Y2 _1 P- t1 T+ g" t6 y' U　　中原地产首席分析师张大伟认为，当前实力雄厚的大型房企拿地布局普遍选择回归一线城市，未来拿地竞争将更加激烈。“房企扎堆一线城市，在推高地价的同时也隐藏着后续高价销售不畅的风险”。
　　事实上，为了分散风险，增加拿地胜算，众多房企选择组团而战的策略：一线开发商操盘、险资参与、联合拿地。联合拿地以及保险资金参与拿地开发的金融创新似乎正在成为一个趋势。
　　在西南三环丰台玉泉营附近的两宗宅地竞拍中，华润、招商、九龙仓、平安不动产等四家企业组成了史上最大房企联合体参与拿地。此外，万科、天恒联合体；龙湖、方兴、葛洲坝联合体；首创、华远联合体也同样加入西南三环这两宗优质地块的角逐。白盆窑村地块的现场竞价在华润首开平安联合体、龙湖天恒联合体、金融街首创联合体、万科、住总保利联合体等5家之间进行。
　　业内专家表示：“房企联合拿地主要是针对高价地而采取的一种策略。一种情况是大家预期该地块成交价高的话，成立联合体会减轻资金压力，而且也能共担项目风险。另一种情况是该地块产品比较多样，比如有住宅有商业写字楼或者其他，联合体可以利用各家地产商开发优势，比如这次招商华润九龙仓平安联合体，华润擅长运营商业，招商擅长住宅，九龙仓擅长商业写字楼，平安有资金，这样的联合体实力就比较强。”
　　不过，也有业内人士认为，合作开发模式会造成利润分摊不均、影响公司整体盈利等。
　　开发商合作时会根据出资比例安排责任承担方，持股比例多的一方相应的持股比例会增加，利润分配会有所倾斜。