地产步入新常态 商业体由“单核”向“多核”转变

　　褪却光环，2014年地产行业的表现，与《一步之遥》有几分相似。
　　怀着期待入座，一头雾水离开。姜文大叔的“傲娇”我们不懂、“任性”我们不懂、“X格”我们也不懂，终归是自身修为不够，不能领悟个中深意。
　　在经历十年调控之后，终于在2014年看不到“看得见的手”，不过随之而来的是，2015年3月施行《不动产登记条例》。
　　从“看得见摸得着”“看得见摸不着”到“看不见摸不着但感觉得到”，地产行业面临的政策环境，发生着明显变化。政策面的变化也反应着市场面的变化。
+ ^& h7 |. [# G: A) ^　　正是2014年，销售总监开始频繁失眠、策划总监变身“职业跳槽党”，地产行情的急转直下，降价成为最有效的销售手段，没有之一。当然，这里是说普遍现象，个案也必然存在。
2 W# g3 C0 {1 g% D) T2 V　　正是2014年，地产企业开始亲民，各类暖场活动不计其数，要的是人气、好感、购买欲望，并不厌其烦地在泛客户中甄别买家。
　　正是2014年，置业者开始有尊贵“身份”，营销中心不可谓不温馨，服务态度不可谓不诚恳，议价，让置业者终于感受到“客户是上帝”的精髓。
6 M$ L. V# E' ~9 ^3 B　　即便如此，地产企业资金链依旧绷得很紧，如同颈上枷锁，稍有懈怠即勒紧窒息，融资、转让、入股、并购等金融手段只为一字即钱，也让自己有喘息的机会。
　　“或许在相当一段时间，这是地产行业面临的新常态”。
; A7 r4 c2 S% T7 C1 i' h　　10月31日，西山万达广场商业中心喜迎开业；12月12日，同德·昆明广场开门迎客；12月20日，爱琴海购物公园正式运营；12月21日，七彩云南·花之城盛美开幕。此外，奥宸·中央广场、文化空间、海伦国际、百大新都会、上海东盟商业广场、新都韵城、安宁世贸广场等项目商业中心，也将和大家见面。数据显示，昆明有超400万方商业在批量商业中心入市后进入运营阶段。另一方面，人民路壹号广场、保利·六合、经典双城、联想科技城、马街摩尔城等项目正加快招商步伐，新商业力量正暗潮涌动。未来两三年可以预见，商业中心将在昆明遍地开花，主城区范围内多点布局之势也会由蓝图变成现实。2014即将过去，随着第五届（2014）云南地产“影响力”五星总评榜尘埃落定，荣获五星商业的项目，在成就云南首批“五星”典范时，未来关于项目运营的考验才刚刚开始。如果说，以往关于商业的探讨还只停留在猜测阶段，那么从今年下半年起，各种商业配套为昆明带来的改变逐渐展现其动人一面，而市场抢夺也开始进入白热化阶段。
# m, R, |8 y# O+ I( d0 i  X; [　　“单核”向“多核”转变
　　“如今，步行几分钟就能在同德·昆明广场购物、聚会，比以前方便很多。”家住金康园的李磊，以往周末和朋友聚会，都会驱车前往顺城、南亚等地，然而糟糕的交通却让他苦恼万分，晚上7点的饭局，往往要延后一个小时。
　　东北人王涛，在昆打拼多年，去年在红星广场购置一套婚房。酷爱滑冰的他，过去总要去金马坊真冰场滑个过瘾，自从那里关闭后，他只能选择周末去更远的红塔滑冰。如今，爱琴海公园开业，真冰场近在咫尺，着实让他喜上眉梢。
/ A' }7 Y9 N. V  o, l　　商业体增多，为市民增加更多选择时，也给消费者带来丰富购物体验。同时，大量项目运营，也正改变着昆明的商业格局。
" s7 r, _" d; o2 ]* v# \　　“居民日常消费将更加便利，商业中心所在片区价值也会有所提升。”在智阁商业总经理任建民看来，大体量商业综合体投入使用，将促使昆明进入多核心商业格局之势。
0 R' ?* `2 Q5 J- E  ?2 s$ @1 q& }! L, n　　过去，昆明城市化进程长期受困于商业配套不足，以三市街为代表的单商业中心早已满足不了人们的消费需求。随着城市规模扩大，众多项目落地并逐步运营，商业多核化发展已大势所趋。
　　“未来，商业多中心需求不可或缺。”
　　对于昆明商业发展，任建民认为，同德·昆明广场、欣都龙城将形成商业副中心，而西山万达广场、爱琴海公园等项目，将以区域性中心性质为片区居民提供服务。另一方面，项目为片区居民带来便利时，诸如同德269、万达双塔等标志性建筑对昆明城市形象起着重要提升作用。
　　走出差异化道路
　　人均商业面积体现一个国际城市的流通业饱和度，一些代表性国际城市人均商业面积约为1平方米。任建民分析称，如果国际人均商业面积为0.8平方米，那么在昆明商业体过度放量下，这个数值可能已经达到3平方米。
2 c2 f! S& Y: D- I. t0 W　　站在城市运营高度看，商业体爆发入市值得欣喜，但集中放量带来的同质化问题则无法避免。不可否认，为降低商场空置率，各大项目运营团队不断从中寻求突破，结果却收效甚微。
　　“如今，大部分综合体在规划设计上存在问题，整个行业同质化现象严重。”原昆明有色冶金设计研究院副总工程师、教授级高级建筑师董祖建直言，房地产开发作为一种投资方式，在投入后就应充实其内容，增加项目创意性。
　　另一方面，人们更关心的是：新项目入市后，是否会影响原有商业中心？
　　“冲击在所难免，人流分散后势必将部分消费分流。”
0 _6 }: j. A5 Z6 m$ J- \　　在商业领域摸打滚爬20余年，任建民对此亦有自己独到的见解。他把昆明消费人群分为昆明市民日常消费、州市人群入昆消费及外地游客旅游消费三类。商业体增多，新项目对老商业中心造成人员分流。但其运营团队从百盛客流分析数据上看，新商业中心开业并未对后两类客群消费产生太大影响。
　　当然，老商业中心在销售额上，会有大幅度下降，任建民把这个幅度预估在20%左右。对于城中心尚处于保本边缘的商业主力店，这个数值对其影响不可谓不小，如果再下滑，则意味着亏损。
0 L+ h  f+ p6 j+ \8 E　　残酷竞争，是新、老商业中心必须面对的问题。经营不善，则可能面临倒闭。但同时也不排除良性竞争的局面。业内人士称，如果能找出产异化经营模式，将项目各自特色形成合力，就能带动商业氛围。
3 F( y( w% @; b9 w7 y& o　　规避“马太效应”
　　商业投资浪潮声四起时，专家就曾预言：未来，大部分商业项目将遭遇运营瓶颈。同时，马太效应将在未来3~5年后在商业项目中越发明显。
" e4 t5 r- ^# Y: E; C( a　　对此，任建民并不完全赞同。
% I- k, B; R! I　　昆明商业体是否过量，大家很难断言，而“量大”确是不争的事实。竞争力薄弱的项目，后期运营会越来越差，这是市场优胜劣汰的结果。
　　“不得不承认，具有绝对优势的商业项目，在昆明并不存在，也就谈不上更好。”
　　面对竞争，如何在众多商业体中崭露头角，避免被淘汰，是所有商业项目必须研究的课题。
　　运营为王、错位思维、利用地段优势、合理进行业态布局……
　　成功运营商业，需要综合考量多种因素。为了和网上消费进行对比，商业中心更注重体验式消费。其实，除电商外，商业中心在实体店中还存在若干竞争对手，只有和他们形成竞争优势，才能独树一帜。
) S4 ]4 h. |) J. x' N7 [  a　　“大部分商业项目，往往却忽视了和实体店之间的竞争。”任建民对此表示很无奈，同时他还指出，特色不鲜明，也会对商业中心未来运营造成影响。老滇味、江氏兄弟等亲民餐饮，使三市街商圈拥有稳定客流，新运营的商业体里，则很难寻觅到这些业态的踪影。
# W$ S. o3 k5 p9 _0 b　　云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研直言，城市综合体已不再是简单的资源整合，更需要出色作品引领整个行业。
　　大考才刚开始
　　商业中心集中开业，对市民而言，他们有更多选择，而在竞争之下，剩下的往往则是精品。
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