昆明楼市初冬时节现暖意 一线房企年底加入降价潮

　　上周，本刊对目前昆明楼市部分促销力度较大的楼盘进行了梳理，近70个楼盘打折促销，最高优惠40万元，超低首付、0首付的罕见促销力度让昆明楼市在2014年年末显得格外热闹。
　　“明年房价还会降吗？”“某某楼盘这个价格可以买了吗？”“哪里有性价比高的房源在售？”……
5 Z7 E% U0 B2 j4 \% v　　一时间，晚报楼市热线频频接到咨询电话，置业市场的蠢蠢欲动已显而易见。
% d. c& q0 L- D- W　　在“限购、限贷”相继松绑以及公积金政策调整所营造出相对宽松的政策环境下，楼市仍在不断加码，央行首度降息加楼盘扎堆降价促销的“双降”利好，被不少业内人士解读为楼市回暖的转折信号。
　　由此，被寄予厚望的2014年年末楼市表现就显得尤为关键，或将直接决定2015年市场心理预期及楼市走向。
; b2 J: v2 C! t: ?' }( E3 U　　新盘低价入市 大抢风头
　　据昆明市房地产信息网数据统计，11月1日~30日昆明主城及呈贡新区共成交各类商品房10708套，累计成交面积868424.1平方米。两项数据均赶超10月，有小幅增长，成交套数环比上涨7.6%，成交面积环比上涨2.1%。在暗淡的“金九银十”后为楼市注入了一股暖流。
　　然而，之前业内所预计的11月将有近20个项目扎堆开盘的盛况却没有上演。据不完全统计，11月昆明楼市明确公布开盘的项目只有4个，其中，11月15日，绿地云都会·梦想公馆开盘，100套板式住宅1小时售罄；11月22日，希望汇项目首次开盘，销售487套房源，销售率95%；11月29日，金泰国际项目一期集中式商区开盘；11月30日，德润·朗悦湾德润·金街商业开盘，推出85套商铺当日售罄。此外，还有万彩城、金尚俊园项目车位相继开盘。
　　可见，面对观望情绪仍然浓厚的市场，开发商显得较为谨慎，不少楼盘不断加大促销力度，但仍采取顺销的模式。某在售楼盘相关负责人表示：“目前市场竞争激烈，对于我们这些已经开过盘的项目而言，开盘要顾虑的因素很多。比如降价开盘，会引起已购房业主的不满；但就现在的市场，不降价几乎不会有任何效果。所以，我们宁愿选择顺销，抢到一个客户算一个客户。而且，目前楼市的信心仍未恢复，好不容易蓄的客，如果集中开盘会让那些仍希望持续观望的意向客户大量流失。”
　　由此不难发现，近期开盘的项目基本都为首次开盘、全新组团或是商业部分首次开盘，而且开盘时间都比之前预计的时间有所推后。在促销力度上，绿地云都会·梦想公馆仅2成首付，售价5660元/平方米起；同样热销的希望汇项目，均价不到7500元/平方米，明显低于同片区其他楼盘价格，而且还有多重优惠。业内人士纷纷表示，新盘开盘的优惠力度之大，不热销才怪。
6 S1 I0 m- u7 Y, W% H7 ~  L' W" o　　一位不愿意透露姓名的开发企业相关负责人坦言，面对有回暖迹象的市场，不少因去年形势好而预期过高、定价过高的项目如今尝到了苦头，市场价往往还低于之前的备案价，这样就给销售带来了巨大的困难，也很难制定有效的促销政策。当然，相反这也是不少新开盘项目的绝好机会。
　　一线房企加入降价潮 冲击市场
　　除了新盘以亮眼的价格及优惠大抢风头外，在政策利好及回暖预期下，品牌房企旗下项目也成为最大获益者。
( H: C- l# Y2 L8 ~( f7 q7 a. w7 j　　“现在楼市行情不好，已经不指望房子能够升值、赚钱了，但我们刚需还是希望有套自己的房子，只惟愿买了房不要立马跌价就好。所以，我现在更重视房屋的品牌，这是保值增值的关键。”准备买房结婚的小张很理性。采访下来，小张其实是不少刚需一族的缩影，“高性价比”“不会烂尾”“不延期交房”“后期配套及物业有保证”“不会大幅贬值”等是当下刚需购房群体最为关心的购房要素。
　　据了解，在昆明，万科、绿地、保利、龙湖、恒大等一线开发企业旗下楼盘近期售楼部均动作连连，优惠力度不断加大，销售业绩也有明显提升。万科·魅力之城推出团购政策，恒大雅苑、恒大名都、中海·学府路8号均推出大幅优惠，绿地云都会·梦想公馆低价、低首付热销……其中，龙湖地产昆明分公司相关负责人透露，龙湖地产仅11月在昆明房地产市场认购额就高达2亿元。在买方市场挑剔的眼光和逐渐走向细分的楼市格局下充分彰显了品牌的价值。
  N1 U# O  [* w6 V) F+ x　　这正如云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研年初所言：“在楼市降价促销热潮中，一线品牌房企降价促销明显更具杀伤力，也更有降价的余地和资本，一线品牌房企一旦大规模降价，将对其他房企造成一定冲击。这也给本土房企再度敲响了警钟。”
  x4 J! F% g  l. E　　对于年末各大房企的冲量营销，昆明风之铃市场调查研究咨询机构CTO石远认为，近期新政利好的叠加在一定程度上促使购房者的心理预期开始向好，部分需求释放或将对市场回暖有一定的促进，但效果有限，在高库存以及全年销售业绩压力等因素影响下，之后的很长一段时间内，昆明的房企仍将会以去库存为主，价格也不会有大幅波动。石远提醒：“目前购房者买涨不买跌的心里依然存在。所以，当下降价并不是万能的灵丹妙药，开发商除了类似降价促销等营销手段，还应该在产品创新能力、顾客服务能力、运营管理能力和资本运营能力等方面多做努力，以应对未来竞争更为激烈的市场环境。”
5 ]- B9 b0 v' X1 n" X' W8 o7 ]　　从昆明市房产信息网所公布的11月份预售证发放名单显示，在11月，又有20张商品房预售证获批，其分别为云时代广场Ⅱ、医大馨苑A1-1地块二期、海公馆花园（A-11地块）Ⅱ、万宏嘉园沣苑（地块三）、山海城邦一期（A1-1地块）、山海城邦一期A2-1地块Ⅴ、绿地海珀澜庭广场一期（4-6地块）Ⅰ、经典成明苑（A1/A2地块）、华润花园Ⅰ、半山七哩溪园Ⅲ、昆铁家园、紫曼园Ⅰ、恒泰城（E地块）Ⅱ、南悦城Ⅰ、南悦城Ⅱ、云润天阳小区Ⅰ、汇和紫熙园Ⅱ、福缇岛小区Ⅴ、福海银鹏商厦、昆锐商务中心。仍然供需失衡的市场环境让楼市走向仍然扑朔迷离。
　　在任志强“房价还能再涨10年”的论调下，买不买房，还得你说了算。