“昆明地产的日子不会比今年好,但也不会那么差。”
4 z# h( i, O6 M" Q. K1 y. q 针对某地产研究院这份《2014-2015年度中国35城房地产短周期投资风险度排名》报告中得出的昆明房地产短周期投资风险全国排名第三的结论,昆明风之铃市场调查研究咨询机构CTO石远并不认同。
( Z$ n! x5 t* W “在今年的大形势下,地产行业肯定是比以前难过了,但充其量就是以前吃惯鲍鱼,现在喝汤的区别,并没有那么惨烈。”8 ^" d/ }9 E3 R# M* `& K. R
石远笑言:“我们也做研究,很多分析模型把各种数据套进去,得出的结果可能是一只羊有两只眼睛。尤其是地产行业,却不说‘每一块土地都是唯一的’,就是全国城市的地域性,就框不在一个标尺之下。”- ?! N1 e( E9 `5 d3 @
昆明不是500万人的昆明,而是5000万人的
1 o, q6 R+ h- u6 m& |4 `" d1 V “5311”,不是足球阵型,而是昆明购房群体的构成比例。
# j( p0 ]$ O9 b+ s 石远介绍,从我们做项目的实际销售情况来看,昆明买房人群50%来自昆明,30%来自州市、10%来自全国,剩下10%纯属投资,人群还涉及国外。
- k5 a4 G1 v1 j' m6 w% u “所以,昆明不是500万人的昆明,而是5000万人的昆明。”3 N2 Z! I4 M" T* R- @# v, ~+ r
作为云南省唯一特大型城市,城市首位度较高,使昆明对省内其他地区具有较强吸引力。其实,云南省总人口数在全国处于中游,但由于城镇化率低于全国平均水平,城市规模较小,使得城市首位度偏高。昆明市经济总量占全省30%以上,大部分医疗机构、大专院校及科研院所汇聚于此。同时,由于其周边缺少吸引力较强的二线城市,未对城市人口快速聚集起到缓冲作用,这对云南省内其他地区人口形成强大吸引力。
- C# N: a- n- R% ^# m “昭通、楚雄等州市居民,但凡有些经济实力,在昆明或多或少会有套住宅。”石远举了个例子,因为四川省并非只一个特大型城市,使其省会成都首位度并不高,省内各区域有经济实力的居民,二次置业时可选择成都,也可以在绵阳、攀枝花。反观云南,只有昆明一个特大型城市,大部分州市居民最终会选择在昆明置业。
, Y6 j5 @( O4 v8 j7 c S$ Y1 J 根据昆明市统计局数据显示,2013年年末,全市常住人口657.9万人。而在云南省统计局官方网站上,去年年末全省常住人口4686.6万人。/ o, l) x7 z1 {/ {+ W) Q
“5000万人口中,每年有10%即100万人选择置业,平均每人购置100平方米的话,想想是什么概念?”以城市人口作为分析数据,石远对这份报告并不认同。由于区域独立性、市场封闭性,只看昆明比较片面,昆明对州市的辐射影响非常大,绝对不能忽视。
! M G" J+ a! p% I) d8 m Z 房价的“昆明现象”
2 H9 L& ^- ?8 {9 v2 { 8138元/平方米,这是今年9月昆明商品房成交均价。相关数据显示,2013年1月至2014年9月,昆明商品房成交均价在8000元/平方米左右徘徊。. J* _, Z' ^! x- m' n6 t+ e, V
“房价这一指标,在昆明有其特有‘现象’。”石远直言,团购在昆明尽人皆知,而团购价与市场价相比,低得可不是几个百分点。; }# u; ]$ f2 Q( L/ B
在石远看来,开发商做团购已是普遍现象,当1/3甚至1/2的开发商在做团购时,需求被放大,昆明现象就此形成。显然,昆明楼市真实房价要比某地产研究院的统计数据低得多。
3 x' s! t; x r: {0 \2 G 昆明商品房存量多,去库存压力大,这的确是不争事实。但土地不同、城市不同、样本不同,用一个标尺衡量全国所有城市的房地产行业,基于此指标分析得出的结论,是否会出现与真相偏离的现象?
: @ q9 e/ k7 y5 ~: i% ]3 G “做为一家外地数据机构,其用来做统计的数据就值得考究。”石远指出,在其报告统计的35个城市中,由于城市的特殊性,其统计标准是否考虑房价、地域特性并不得知。在昆明房企眼里,虽然目前昆明楼市库存量较大,但同时还需要看到的是,“双限松绑”后,昆明购房需求也在逐步增加,昆明楼市尚处于理性发展阶段。
% K, I& E0 e/ T! J# Y9 w2 s 当然,除昆明真实房价难以通过统计数据显示外,一些房企还表示出其他疑惑。4 A% {$ p; O- |/ L, G1 E
“易 居报告显示,昆明的楼市房价偏离度小,房价涨幅不大,基本可以判断没有房地产泡沫。既然没有泡沫,何以昆明楼市短周期投资风险度排名全国第三?同时,房价偏离度小,说明相比其他城市,昆明房价的市场接受度较高,对投资影响应该产生正面影响,这与报告结论显得有些自相矛盾。”4 H4 r% A8 ] P/ }. Q6 w
“当把昆明放在其他城市中一起比较时,看似科学的方法可能会产生误导。”) r0 ?0 Z! T. x% J6 F- W
“由于自身复杂及特殊性,地产市场不是通过研究得来的,而是被创造和挖掘出来的。”在石远看来,外来企业进入昆明,仅以一份数据报告作参考显然并不合理,市场调查等也是其重要参考因素。
0 j9 B" f6 l1 ~: U9 q$ g$ I 明年不会比现在好
1 d: H( t0 L9 r* w( E: D9 Q 按理说,昆明楼市短期投资风险如此之高,昆滇房企在楼市低迷态势下生存是否困难?
# {* D8 v d$ J: O1 e “房企过的并没想象中那么差,以前每天都吃鲍鱼,现在给碗汤喝,反而觉得日子过得不习惯。”石远调侃道,其言下之意无非就是,躺着赚钱的时代已过去,当他们和过去相比有差别时,自然就觉得日子不好过了。. |$ C! X( [; W" Z
“市场力量是巨大的,当政府逐步把楼市交给‘看不见的手’时,明年的昆明楼市不会更好。”% N5 [2 I% I& J5 N5 B1 x1 z) M+ N
供应压力巨大,楼市低迷态势持续,本该看到房企悲观情绪高涨,相反,昆明房企对此却依旧冷静、乐观。
4 j: X0 }9 D% ?5 b* R 由于昆明楼市庞大库存、同质化严重、业态供应去化严重不成比例等现状,让开发商不得不冷静去看待。但同时也应看到,据不完全统计,今年1~9月昆明商品房共成交93115套,同比增长20%,而同期商业成交量的大幅增长,也让房企们看到希望。' N3 j3 h c, _; \4 W
结束采访时,石远略带调侃的一句话不禁让人反思:“看似复杂、科学的模型,得出的结论却是一只羊有两只耳朵、四条腿。”2 r; y% H1 ~+ R
过去,当房价在政府宏观调控和百姓抱怨声中水涨船高,各界都在争论房地产市场是否存在泡沫时,人们惊奇地发现:由于缺乏科学、权威的统计数据,围绕房地产所进行的争论只能是雾里看花。然而,在现今大数据时代下,当人们希望借助科学数据得出真相时,结果却往往出人意料。! y& i! [/ E4 h# y
责编:张雨枫 |