“学习型”综合体前景可期 开发需有云南特色

　　观察
: O( \" @( f) x, r. [　　“云南力争5年内规划建设100个以上综合体高、带动性强、影响力大的城市综合体。”在上周举行的2013年云南城市综合体研讨会上记者了解到，未来5年云南将有百个城市综合体集中入市。另据相关统计，目前昆明已建成、正在建设和规划当中的城市综合体数量就达到了40余个，商业容量将超过1000万平方米。如此迅猛的城市综合体规划和放量，势必在为昆明楼市注入“兴奋剂”的同时也带来同质化的竞争压力。
　　对于每一个现代化的城市而言，城市综合体都是必不可少的“硬件”。目前昆明正处于城市化“黄金发展期”，城市综合体的到来正当其时。因此从名噪一时的顺城，到掀起“抢购”风潮的南亚风情·第壹城，到如今“遍地开花”的N个综合体都无疑在向市场释放一种信号——昆明崭新的“综合体时代”已经到来。然而城市综合体扎堆入市，对于还处于综合体发展起步阶段的昆明而言需要学习借鉴，深入研究城市综合体的发展模式，以为城市综合体的建设和发展开拓创新，规避同质化隐患。诚如昆明市房地产开发协会会长李明所言，如此大规模的城市综合体量的确给房地产市场带来一次强烈冲击，但兴奋之后也不得不思考如何建设一批高品质、带动性强的城市综合体，提升城市的整体形象，促进经济的不断发展。“目前，昆明城市综合体的发展仍处在探索、起步阶段，房地产开发企业还存在着理论与实际、经验不足等诸多问题，因此整个行业都要积极吸纳国内外众多城市总体开发的先进经验和先进理念，开拓出一条通往城市综合体开发建设的成功道路。”
# e* P) k4 H5 M, T+ ~# U" t! W　　在此背景下，作为2013年秋季房交会的配套活动之一2013年昆明秋季房交会之城市综合体研讨会召开，现代化城市规划专家、城乡建设研究学者、地产行业精英与本地主流媒体共聚此会聚焦城市综合体，通过专题讲座和对话形式共同分享全国优秀综合体开发商和运营商的先进经验，探讨论道云南地产发展、城市综合体运营等方面的实践路径，以谋求未来昆明城市综合体可持续发展的思路与操作。（刘婷婷）
　　观点
　　应因地制宜 开发云南特色综合体
　　土地节约集约使用、人民群众日益增长的物质生活需求、有待提高的城市竞争力、城中村棚户区改造等等因素都决定云南需要城市综合体，且很多项目都可以以城市综合体的理念来开发建设。不过云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学认为，每个城市的城市综合体一定要根据城市自身的特色来规划建设，而对于云南而言，应该立足实际、因地制宜地探索具有差别化、特色化的云南城市综合体建设新路子。
　　“云南省推进城市综合体建设不仅需要根据城镇发展不同阶段发展综合体，还要避免城市综合体过度开发和同质化。”刘学建议，城市综合体开发首先要注重云南的城市特色，节约用地、集聚要素；其次要从城市综合体的内涵、功能和风格上充分体现出云南文化旅游特色；同时综合体间要形成优势、资源的互补，而不是同质化的竞争。（刘婷婷）
8 r. k) Z  @) ~8 z　　城市综合体建设要量力而行
8 S! Q8 q# ]$ ~. K0 V* J4 |, Z( `　　“目前中国城市面临的一个普遍问题就是此前发展遗留下来的旧城、棚户区等改造问题。”在中国城乡建设经济研究所所长陈淮看来，这对于城市综合体这种新兴产物来说也是一种机遇。“城市综合体不是一味地再造一个新城，从土地利用角度来看，是让现有的土地最大化利用。特别是二三线城市，在城市人口局限的情况下，不要过分地贪大，合理规划改造老旧城区，加强交通网络的整体建设，才能避免‘鬼城’这样的弊端。”陈淮说道。
　　现阶段昆明城市综合体的发展仍处在探索、起步的阶段，房地产开发企业还存在着理论与实际、经验不足等诸多问题，在政策指导下许多房地产开发企业虽然跃跃欲试但有所顾及，因此陈淮认为，在这种情况下整个行业须积极吸纳国内外众多开发建设的先进经验和先进理念，实现城市价值复合化、城市功能集约化的发展，达成区域“资源共生、聚合增值”的目的。（刘婷婷）
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　　运营管理体现核心竞争力
( Q0 Y- w% Z( C+ q3 p) G　　现在一二线城市里对城市综合体的开发，越来越趋向于更大面积的持有，更完全持有的方式，其发展方向对三四线城市有着重要指导借鉴作用。上海弘基企业（集团）商业事业部总经理、三益中国副院长侯建军对三四线城市未来开发方向做了“三四线城市综合体开发的十个问题”主题发言，侯建军说：“一个城市综合体拆解开了以后，所谓中国特色、特创中国城市综合体的概念，就是说政府希望我们有一个更好的形象、更完全服务性的商业，在国内目前金融的平台上，希望通过企业完全持有商业来完成项目的建设。商业地产的开发和城市综合体本身都具备两种属性，一种是房地产开发，一种是商业运营的管理。因此开发商除了开发之外，关键还必须着眼于运营，而要解决三四线城市综合体的运营问题，就必须整合商业资源，整合产品并加入一个好的设计，以运营为手段提高投资收益实现资产增值，才能体现出三四线城市综合体竞争能力。”（沈冉）
　　需在高速发展中不断探索和创新
" u# s. ^7 q2 k3 R5 M8 |7 D　　亚太商业不动产学院院长、全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波在“城市综合体发展趋势和运营特点”主题发言中说：“现在中国所有的城市，包括三线城市都在建CBD，CBD有它特别核心的要素，是一个城市的心脏，首先一个城市最核心的部位，它高度聚集了金融、专业服务机构等，尤其是公共交通的发达，才能支持一个CBD。2002年从中国提出商业地产概念，当年也说了很多商业地产的概念，大盘城市运行等等，2006年是建筑综合体走向城市综合体的阶段，建筑综合体是静态，仅仅从产品角度涵盖三种以上的酒店、写字楼、公寓，2009年开始城市综合体进入到真正有研究、有理论阶段，大家把它当成一个产品，不当作商业模式，2010年大有向二三线迅速蔓延的趋势，而云南未来将要建100个城市综合体。中国城市综合体发展，以万达为代表，已形成连锁化、标准化、同质化，高大全洋特点。从开发的创新案例中看到，现在中国城市综合体在高速发展中不断探索和创新，相信将来会越来越趋于健康的发展态势。”（沈冉）
　　现场
2 N4 C' G  Y4 O; d, j　　“综合体要有灵魂”
　　围绕“什么是好的城市综合体”和“云南城市综合体发展趋势”等问题，“2013云南城市综合体高峰研讨会”邀请到了全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波，上海弘基企业（集团）商业事业部总经理、三益中国副院长侯建军，云南著名诗人雷平阳，赢阁商业地产顾问机构董事长马原五位嘉宾进行分析和探讨。在论坛对话环节朱凌波表示，城市综合体延续这种规模、速度走到今天，在新城镇化的道路下一线二线城市还有发展梯度的这样一个阶段，城市综合体应更加分类精细化，进入连锁化、标准化、同质化、多元化分类，在拉动区域经济即后城市化的功能中，依然是主流产物。
　　“把握好城市综合体核心有助于推进城市化进程。”侯建军提出，城市综合体最核心的部分，其实不是建筑，是它对这个城市带来的服务。就是城市综合体商业运营的那一部分，或者组织起来对这个城市、这个区域，提供可能服务的配套，这才是城市综合体最核心部分。但是这个核心部分，取决于它运营的成功和可持续发展的模式。
2 v6 v9 R! W, E　　马原则认为，高效利用土地补充城市功能。他表示，好的城市综合体要满足以下三点：第一，城市土地资源的高效利用；第二，城市缺失功能的补充、重组，还有再造；第三，城市精神文化的再造。
  h' s3 h5 C# j, e/ o* i- V　　“综合体占了更多的核心实际上是资源的集约。”陈淮说道，城市综合体更多的不是在新土地扩张，而是跟老城区改造结合，跟棚户区改造、老工业基地改造，土地的利用，以及重新配套城市的功能分局连在一块。所以城市扩张功能有，但不是主要。如今，城市的规划、功能分区、老旧城区基础设施改造，需借助于一定投资实力的开发商，这是中国现有格局下不得已而为之的情况。
　　而在雷平阳看来，好城市综合体是故乡的圣地。“城市大了，人就小了，人就不存在了，如果城小了，人就大了。所有城市综合体的灵魂，应该是有贡献的。尽管把无数老的故乡，几百年的故乡已经铲除了，但我们还是要和这些流离失所的人，或者到处找房子的人建一个故乡。”（沈冉）
　　责编：吴洁
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