城市产业园再造模式借鉴 植根社区完善与提升

　　洲联集团·五合智库
6 W. V- V5 m: |" e7 q　　伴随着“退二进三”的产业结构变迁，中国许多城市以往欣欣向荣的制造业产业园发展凋敝，面临拆迁和转型。这类产业园往往居于旧城区的重要产业发展带，或者位于城市近郊，但伴随城市腹地扩张，其地段价值日益彰显。因此，这种土地低产出、产业夕阳化的城市用地格局，必将经历再造的过程。
　　综观国内外城市更新过程中的区域改造成功案例，已有较多的成功模式。下面分析几种较为流行的再造定位与模式策略。
　　　商业再造模式
　　　　植根于社区的完善与提升
8 [( y! U. _( P$ @! T7 X6 W　　作为比较常见的区域再发展模式，往往项目的开发与周边社区和商业氛围的形成紧密联系。
/ ?6 o; s3 u( G2 g/ r' {　　在国内，这种商业再造以大名鼎鼎的上海新天地作为典范。在国外，这种模式的代表性改造可参考美国的巴尔的摩内港4号码头的老发电厂。作为内港最大、最重要的工业遗产地，经过多次的改造，老发电厂现在变成了一翼为著名的硬石餐厅，一翼为以运动为主题的餐饮综合体，中部为美国最大的书店的分店，三角形山墙内是众多公司办公室。这种融粗粝的历史感与华丽的现代感于一体的景观，商业气氛活力十足，成为巴尔的摩内港最璀璨的最著名的地标。
3 k' L- a2 K, z% G8 H　　　特色办公
0 g" y' x; C- |% {- r. `　　　　升级城市服务业
! J% |, ?2 E8 O$ ~  V) Q2 N; \　　特色办公是类似创意产业园一样主流的改造模式。在这种类型的改造中，需要注意的是对功能的细化再定位。
. ~0 i; [# `$ `! `/ J4 b" u6 u9 f/ I　　根据国际创意产业发展趋势，创意产业涵盖了广告、建筑、艺术古玩、工艺、时尚设计、电影、音乐、表演艺术、出版、软件设计及电视广播等10多类，因此未来的特色办公必将与具体的细分创意产业行业紧密结合，根据某一具体行业内企业对办公及环境的具体需求，打造功能明晰、产业积聚的基地。
7 f" ]4 M5 v/ F& R- J. [　　　产业公建化模式
! E8 q" ^3 D/ ?: y# p" l　　　　以文化场所为核心
! l) w6 @. K6 q. f7 W  _3 D　　这类模式不同于纯粹的商业性房地产开发，而更多的是与城市功能升级紧密联系。因此，产业公建化定位于服务城市居民对市政公建设施的需求，包括活动休闲、文化娱乐、会议展示等多方面。从国外经验来看，对于这类产业园区的再开发，博览场馆模式是一种常见的形式。
　　以英国伦敦的南肯辛顿工业艺术博物馆为典型。这里将一些在工业革命中起过重要作用的科技文物，如瓦特改进的蒸汽机、史蒂芬发明的蒸汽机车，均收藏在这个博物馆中，因而该馆有“工业革命博物馆”之称，是最早建立的以工业遗产为主要内容的博物馆。
2 k% S+ R0 G3 O& @( j! ?6 @　　　主题旅游模式
　　　　拓展城市新形象
* y3 n0 r9 I1 p( n$ d  q　　从工业产业园发展到城市旅游，在国际上已有较多的成功案例。但国内还较为少见。
' i; R+ V5 [  K- U$ ]　　以欧洲老牌工业基地德国鲁尔区的改造为例。鲁尔区曾经是全世界最大的工业区,但是自从20世纪60年代以后由于世界经济发展带来的产业结构变化，这里不可避免地衰落。1990年代,鲁尔区建造了埃姆舍公园，从而赋予了旧工业区以新的生机。350千米长的埃姆舍河及其支流的生态再生工程，恢复河流两侧的自然景观；建造300平方公里的埃姆舍公园；改造现有的住宅并新建住宅区；建造各类科技、商务中心；整治原有的工业建筑等。
, G9 {0 d& M) d! ?　　不同于商业和产业型的改造，主题旅游模式的改造需要卓越的创造力、细密的整体思考、大手笔的规划和超前的经营策略，这对于业主方的资金承受力是很大的考验。
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